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事件描述

2023年4月18日，国家统计局发布2023年1-3月房地产开发和销售相关数据。

事件评论

全国销量同比弱于高频数据，或与低线偏弱及数据平滑有关。2023年1季度全国商品房销售面积/金额/均价分别同比-1.8%/+4.1%/+6.0%（统计局数据存一定基数调整，使用调基后口径，下同），累计金额同比转正；单3月销售面积/金额/均价分别同比+0.1%/+8.7%/+8.6%。随着疫情防控放开、政策环境友好、经济预期改善，地产一二手销售均迎来回升，且统计局口径下前两月销售表现明显强于重点城市高频及百强房企：单3月45城高频与百强销售面积同比分别为+47.5%、+18.1%，百强销售金额同比+28.7%，统计局口径销售表现弱于高频与百强，或与返乡置业潮过去后低线城市楼市有所降温，以及统计局数据自身平滑有一定关系。4月高频数据环比回落与需求集中释放后回归正常节奏，以及季节性因素等有关，但45城高频同比仍处相对高位（4月前16日销售面积同比+31.5%），低基数背景下，预计后续仍可维持边际改善趋势；预期改善、房价企稳、政策博弈空间变小等引致的观望情绪缓解，才是本轮需求复苏的核心驱动力，且部分主流房企在年报与业绩会公开的销售目标仍相对进取，对于后续销售可保持相对乐观。

补库存依旧偏弱，后端表现明显优于前端。2023年1季度新开工面积同比-19.2%，降幅环比扩大9.8pct;300城宅地成交面积/金额分别同比-26.5%1-12.7%，降幅分别环比收窄7.4/7.7pct;当前行业仍处于去库存阶段，终端销售改善并不能带来立竿见影的补库存动作，且微观结构也泾渭分明，广大民企短期仍不具备补库存能力，所以拿地和开工弱于销售基本符合预期；但也需留意近期确有部分核心城市供地成交热度有所回升，也反映后续城市之间、房企之间格局分化态势仍将延续。后端竣工表现明显优于前端，1季度竣工面积同比+14.7%，增幅环比扩大6.7pct;单3月同比+32.0%，增幅环比扩大24.0pct,反映保交楼成效渐显；当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续改善将是大概率事件，在销售复苏与保交付资金端支持背景下，竣工预期也将适度上修。

投资端继续承压，但到位资金边际改善。2023年1季度房地产开发资完成额同比-5.8%，增速环比-0.1pct,土地端的滞后传导仍在，开工与施工面积表现低逃，尽管销售回暖与保交付背景下部分项目施工节奏或有提速，但投资端仍将承压。到位资金明显改善，1季度房企到位资金同比-9.0%，降幅环比收窄6.1pct;3月国内贷款/定金及预收款/个人按揭贷款单月分别同比+6.0%/+13.5%/+19.9%，银行贷款及销售回款等明显修复，可能反映保交付资金陆续落地。但资金来源累计降幅仍高于投资降幅，房企资金链依旧承压。

投资建议：预期改善、房价企稳、政策博弈空间变小，是今年相较于去年最大的区别，存量政策终将陆续见效，观望情绪已经逐步缓解，在全年销量企稳的背景下，结构性特征继续加大，重点城市和高信用房企复苏弹性可以更为乐观。建议关注：销售弹性大的高信用房企；受益于风险偏好修复的未出险民企；优质物管企业以及代建公司。

风险提示

1、低线城市后续需求表现低于预期；

2、部分区域土地市场竞争程度可能进一步加大。