2023年1月6日，兰州市开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务，成为西北五省中第4个实施“商转公”政策的省会城市。
3月31日，随着渭南市住房公积金管理中心发布个人住房商业贷款转住房公积金贷款暂行办法，全省10个市中仅剩西安暂未重启“商转公”政策。
近日，西安市公积金管理中心在对网友关于“商转公”问题的回复中提到，将研究重启“商转公”业务事宜，引发热烈讨论。
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01
近六年来首次提及重启“商转公”
2017年，西安市住房公积金管理中心曾发布个人住房“商转公”贷款操作流程试行条例。其中指出，按规定正常连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，购买自住普通住房时，办理了个人住房商业贷款的职工，可以申请“商转公”贷款。该操作规程于2017年4月10日起试行，试行期1年。
同年9月，西安市政府下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，要求公积金中心停止受理试行的“商转公”业务。
此后近6年的时间里，不少市民都希望西安重启“商转公”政策。官方对此事的回复为：将结合西安市房地产市场发展及调控情况，积极进行政策调研，更好地满足公积金缴存职工合理购房需求。
进入今年5月，西安市人民政府和西安市公积金管理中心对相关问题的回复发生了变化，表示将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务事宜。
这也是近六年来首次提到“重启”一词。
02
商贷利率5.9%借款65万
“商转公”后利息可少还近39万元
数据显示，目前“六大行”及西安银行、招商银行等多家银行的首套房贷款利率为4.1%。业内人士表示，该利率已是近年来低位，2020至2021年，西安楼市商贷利率曾一度飙升至5.9%。
尽管如此，与当前西安首套个人住房公积金贷款5年期以上3.1%的利率相比，商业贷款仍然高出不少。
以首套个人住房公积金贷款额度65万元、期限30年、等额本息的还款方式测算，利息总额为34.92万元，月供2776元。在同样的额度、期限和还款方式下，利率为4.1%的商业贷款所需承担的利息为48.07万元，月供3141元。“商转公”后将减少利息支出13.15万元。而对于许多在贷款利率高位期间买房的购房者，按照5.9%的商贷利率计算，“商转公”后利息将能节省38.87万元。
03
汉中在陕西率先开启“顺位抵押”模式
近两年来，国内已有数十个城市发布“商转公”新政，包括福州、常州、洛阳、长沙等多地，转换方式主要包括“先还后贷”和“顺位抵押”两种。
2022年，汉中在陕西首创“商转公”顺位抵押模式，无需借款人自筹资金结清原商业个人住房贷款，即可直接发放公积金贷款到原贷款商业银行账户，来冲抵原贷款余额。
在2017年西安试行的“商转公”贷款办理流程中，则需要经过贷款申请、贷前调查、贷款审批、结清原商贷、注销原商贷、抵押登记等多个环节，其中原商业贷款需要借款人自筹资金来偿还。
相比西安曾经的“先还后贷”政策，汉中的这一举措节省了“商转公”贷款时间，简化了办理流程，也解决了缴存职工商业性住房按揭贷款余额较大、前期筹钱还贷难的问题。
04
多地“商转公”启停参照个贷率状况
西安当前个贷率仍处于高位运行
据了解，福州市2022年9月恢复办理“商转公”贷款业务。2016年，福州曾因个贷率攀升暂停办理“商转公”，之后6年间个贷率始终处于高位运行，直至2022年7月降至90%以下后才重新启动。
百理君注意到，在渭南市个人住房商业贷款转住房公积金贷款暂行办法中提到，商转公贷款业务启动或停止须依据本市住房公积金个贷率现状，当全市公积金个贷率低于80%，且有下行趋势时，公积金中心应择机启动商转公业务；全市公积金个贷率高于90%，且有上行趋势时，公积金中心可根据房地产市场贷款资金需求等综合因素来研判确定部分停办或实行轮候安排商转公贷款业务；全市公积金个贷率高于95%时，应及时停办商转公贷款业务。
个贷率为住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比。业内人士表示，该数据是体现公积金支持个人贷款购房力度的重要指标。渭南的这一政策，对于展望西安何时开启“商转公”政策，有着重要的参考价值。
数据显示，2021年末西安公积金个人住房贷款余额占缴存余额82.3%，2022年末减少0.41个百分点，个贷率为81.89%。
西安市住房公积金管理中心曾向网友回复称，目前西安地区个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大。今年一季度末，个贷率已升至89.1%，到今年4月底，个贷率升至90.29%，西安“商转公”目前仍面临较大压力。
05
专家：是否重启“商转公”
还应参考公积金余量
对于引发热议的“商转公”话题，5月29日，西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗在接受百理君采访时表示，住房公积金贷款因其较低的利率，帮助购房者降低购房成本，减轻还款负担，能有效促进房地产市场平稳发展，进而促进经济社会健康发展。
杨东朗表示，近年来全国多个城市出台或重启“商转公”政策，对于提振房地产消费，支持刚性和改善性住房需求具有一定的作用。在保证职工正常申请公积金贷款的前提下，政府应对“商转公”政策进行支持和引导。
此外，“‘商转公’还存在各方面的限制因素，比如政策的施行会导致银行收益减少，在执行落地阶段需要得到银行的配合。”
“目前一些城市无法开启‘商转公’的主要障碍是公积金余量存在资金缺口。”杨东朗说，“公积金缴存余额是否充足可以从个贷率中体现，因此渭南等地根据这一数据来控制‘商转公’政策启停。今年4月底西安个贷率超过90%，是至今未能重启‘商转公’的重要因素。”
虽然个贷率是反映公积金存量的重要参照，但近年来也不乏有大城市在个贷率高位运行的情况下，仍然开启“商转公”。杨东朗介绍，个贷率并不是公积金缴存余量的唯一指标。对于许多大城市来说，尽管个贷率高，公积金仍然有着较大的余量。
杨东朗表示，西安2022年缴存余额为1353.54亿元，能够一定程度满足购房者‘商转公’的需求，对于风险有着较强的抵御能力，可以进行“商转公”小范围试点，通过相关限制条件加以约束，让公积金余量在保持合理动态平衡的前提下，惠及更多购房人员。
编辑：五月的光
